Het belang van een goede rendementsstudie.
Een goed rendement is het resultaat van een goede investering. Door een goede rendementsstudie uit te voeren kan je dit op voorhand al berekenen en zo de beste investering voor jou eruit te kiezen.
Alles begint bij het financieren. Hier is het van belang om met zo weinig mogelijk eigen middelen te werken en zo een hefboom te creëren. Meer info over het hefboomeffect vind je hier https://domicill.com/2022/11/13/het-hefboomeffect. De meest voor de hand liggende externe financiering is een kapitaalverstrekker zoals de bank.
Naar de bank gaan als investeerder is anders dan bij een persoonlijk krediet. Er zijn bepaalde aspecten waar rekening mee gehouden moet worden.
Eerst en vooral is het noodzakelijk om een sterk bankdossier op te maken. Dit is een dossier dat uw volledige financiële toestand weergeeft, zowel in- als uitgaves. Een bank hecht hier veel waarde aan omdat ze zeker willen zijn dat de lening wordt terug betaald. Ook huurinkomsten horen erbij. Wel rekenen ze hier met een veiligheidsfactor van ongeveer 20%. Bent u een gevorderde vastgoedinvesteerder dan wordt ook het eigen vermogen van de portefeuille onder de loep genomen.
Buiten uw financiële situatie speelt ook de rente een rol. Hoe lager, hoe beter. Hiervoor is het belangrijk om langs te gaan bij verschillende instellingen. Elke instelling kan andere rentevoeten hanteren omdat ze de risico’s en kansen anders inschatten. Ook zijn er vaste- en variabele rentevoeten. Bent u een beginnende investeerder, dan zorgt een vaste rentevoet voor meer houvast.
Er bestaan verschillende leningsvormen. De belangrijkste 4 alternatieven zijn:
Het bulletkrediet
De winwinlening
Een heropname van reeds afbetaald kapitaal
De Individuele Pensioentoezegging voor ondernemers
Naast de rentevoet is ook de looptijd van belang. Als je in 1 of een paar panden wil investeren is een kortere looptijd en bijgevolg een rappe afbetaling interessant. Voor een gevorderde investeerder is een langere looptijd interessanter door de betere maandelijkse cashflow en nog andere leningen. Banken vinden het aantrekkelijk als een klant meerdere leningen afsluit.
Hoe wordt het rendement nu precies berekend?
Er zijn verschillende soorten rendement: een huurrendement, meerwaarderendement…
Het belangrijkste is het huurrendement. Dit geeft weer hoeveel de huur opbrengt ten opzichte van de kosten.
Dit is de formule: jaarlijkse huurinkomsten van 10 maanden / (totale aankoopprijs + kosten)
We nemen als inkomsten de jaarlijkse huurinkomsten van 10 maanden en niet van 12 maanden om zo de kosten van de brandverzekering, onroerende voorheffing… in rekening te brengen. De kosten zijn de aankoopprijs inclusief notariskosten, registratierechten… en de kosten voor renovatie of verandering voor de start van de huur.
Voorbeeld
Huur: 700 euro
Aankoopkosten + renovatiekosten: 200 000 euro
Huurrendement = (700 x 10) / 200 000 = 0,035 x 100 = 3,5%
Naast het netto huurrendement is er een huurrendement op eigen middelen. Dit is een rendement die je bekomt door gebruik te maken van het hefboomeffect, namelijk door een lening aan te gaan bij een kredietverstrekker.
De formule gaat als volgt: (jaarlijkse huurinkomsten van 10 maanden – jaarlijkse rente) / eigen inbreng. Opnieuw zijn de inkomsten de huurinkomsten van 10 maanden, maar hier verminderd met de jaarlijkse rente die er wordt betaald. Onderaan staat deze keer de eigen inbreng, want we berekenen hoeveel de huur opbrengt ten opzichte van de eigen inbreng.
Voorbeeld
Huur: 700 euro
Aankoopkosten + renovatiekosten: 200 000 euro
Bedrag geleend: 80% (200 000 x 80% = 160 000 euro)
Jaarlijkse rente = 3 400 euro
Huurrendement = (7 000 – 3 400) : 40 000 = 0,09 x 100 = 9%
Door zo weinig mogelijk eigen middelen te gebruiken kan er een maximale hefboom plaats vinden. Het verschil tussen de 2 voorbeelden is de lening. Je ziet dat er met een lening een groter rendement mogelijk is.
Heb je interesse om te investeren in vastgoed?
Vraag nu jouw intakegesprek aan of contacteer Nik: 0472 38 97 46, nik@domicill.com. Hij zal je adviseren om jouw correct rendement te berekenen.
