Kies je het best voor nieuwbouw of voor renovatie?

Er zijn veel verschillende redenen om voor nieuwbouw te kiezen en vele om voor renovaties te kiezen. Wat moet je nu doen? Nieuwbouw vs renovatie… Hiervoor zitten we samen met Isabelle Lapeirre, zaakvoerder van Lapeirre woningbouw en Nik Vercaigne, zaakvoerder van Domicill Vastgoed.

Nieuwbouw

Waarom is nieuwbouw interessant om aan te kopen?

I: Nieuwbouw is zeker interessant omdat je kiest voor een woning uit de toekomst, met hedendaags comfort en het is energiezuinig. Wij gaan ook de mensen net dat stapje verder gaan begeleiden zodanig dat ze de komende jaren gerust zijn. Zo hebben ze een kwalitatieve woning die in de toekomst geen kosten en investeringen nodig heeft.

N: Voor mij als makelaar is nieuwbouw hipper dan ooit. Het is een woning dat voldoet aan de normen. De mensen betalen wel iets meer, maar ze betalen voor kwaliteit en een energiezuinige en duurzame investering.

I: Het is inderdaad een grotere investering bij de start, maar het rendeert sowieso.

Is het ook interessant voor investeerders?

N: Ja absoluut. Het is een andere manier van denken, maar het trekt ook wel goede huurders aan en er zijn minder zorgen. Nieuwbouw rendeert op langere termijn en is dus een uitstekende manier van investeren in de toekomst.

I: Ja, je kiest ook voor een woning die helemaal af is. Er zijn de komende jaren minder zorgen. We merken wel dat investeerders die bij ons kopen, een hogere huurprijs kunnen vragen en dat ze zeer snel verhuurd zijn.

Tegenwoordig zijn energienormen een hot item in de vastgoedwereld. Hebben deze ook een invloed op nieuwbouw?

I: Ik denk dat we er niet meer onderuit kunnen. Er zijn heel wat normen, E-peil, S-peil, bouwschilpeil… Hernieuwbare energie is ook verplicht. Dit schrikt soms de mensen af, omdat ze niet altijd weten wat er effectief mag en kan. Het is aan ons als makelaar en totaalaannemer om de mensen daar heel goed in te begeleiden en te adviseren. Bij Lapeirre gaan we altijd uit van de Trias Energetica. Wij vinden het belangrijk dat de mensen eerst aandacht hebben aan de bouwschil: dat het goed geïsoleerd is, dat de buitenkant helemaal goed zit… en dat ze dan pas beginnen denken aan de technieken. Wat we wel zien is dat mensen eerder met de vraag van warmtepompen naar ons komen, omdat ze daar veel over horen, dan met de vraag over isolatie, bouwknopen, zwakke punten… Als totaalaannemer bekijken we eerst de bouwschil, dan de hernieuwbare technieken en als dit niet mogelijk is, de gewone technieken. We gaan ook altijd afwegen in hoeverre het nog rendabel is om te investeren in hernieuwbare technieken. Je moet ook weten dat bij een woning die goed geïsoleerd is en niet groot is, het economisch niet altijd interessant is om te kiezen voor een geothermische warmtepomp of een warmtepomp met diepteboringen. De kost weegt niet altijd op tegen dat beetje energie dat je hebt en het rendement dat je eruit haalt. Dus we gaan ze daar echt in begeleiden. We wegen af wat er belangrijk is voor de mensen. Gaat het om de groene gedachte zelf, of om te voldoen aan de normen op een economisch juiste manier.

N: Ik merk ook op dat er vanaf 2023 geen gascondensatieketels meer geplaatst kan worden en er dus een verplichting is naar een warmtepomp. Ik heb onlangs een cursus gevolgd voor laadpalen. Dit is ook een ingewikkeld puntje. Ik denk dat groene energie deel zal uitmaken van de toekomst. Het is ook zeer fascinerend hoe alles zo snel veranderd. Maar dit enkel te gunste van onszelf.

I: Het is zeker een positief verhaal. We hebben in Roeselare het Roobaert Park waarbij we kunnen aansluiten op het warmtenet. Hierbij gaan we met de restwarmte van de verbrandingsoven de woningen verwarmen. We zien een hele evolutie in die wereld en ik denk dat we nog niet op het einde zijn.

N: Ik heb een vraagje Isabel over het warmtenet. Wat gebeurt er als er geen restwaarde meer is of de verbrandingsoven gaat stuk. Krijgen de mensen dan koud in het midden van de winter?

I: Nee, de mensen gaan geen koud lijden. Als dit gebeurd, dan wordt er automatisch overgeschakeld op de traditionele methode om te verwarmen. Alles staat hiervoor klaar. Ik denk dat we nog jaren afval zullen hebben om Roeselare en omstreken te kunnen verwarmen.

Hoe zie je de marktpositie van de nieuwbouw?

I: Ik denk dat nieuwbouw altijd belangrijker zal komen. Niet alleen nieuwbouw, maar ook vernieuwbouw. Hiermee bedoel ik dat oude panden worden afgebroken en vernieuwd. Roeselare is 1 van de 32 kerncentrumsteden waar je altijd kan afbreken en heropbouwen aan 6% btw. Dit is een maatregel dat niet gekend is en is een andere dan de gekende tijdelijke maatregel. Je heb ook woningen die door middel van heel ingrijpende renovaties, als een nieuwbouw beschouwd kan worden. Dus er zal meer nieuwbouw zijn in de toekomst dan bestaande woningen. Velen zitten nog altijd in de fase waarbij ze moeten denken aan de gestegen bouwprijzen en de moeilijkere intresten, maar we ondervinden ook wel dat nieuwbouw zijn waarde houd. Dus het blijft een heel goede investering op lange termijn.

N: Wij merken als makelaar ook op dat tussenwoningen (rijwoningen) grondig worden gerenoveerd. Sommige worden afgebroken omdat het bij deze woningen bijna onmogelijk zijn om tot een A of B label te komen. Afbreken en heropbouwen maakt het ook interessanter. De betonstop komt er ook wel aan. Wordt er daardoor minder gebouwd Isabel?

I: Ik denk dat we nu tijdelijk de omgekeerde weg opgaan. De betonstop gaat niet over het stoppen met bouwen, maar er mag niet meer versnipperd gebouwd worden. Dus de percelen die daar nu braak liggen zullen dan een ander label krijgen waardoor het niet mogelijk is om te bouwen. We merken dat die percelen nu wel heel gewild zijn om ze zo snel mogelijk te bebouwen en het risico niet te lopen dat er binnen 20 jaar niets meer mee gedaan kan worden. Er zal daardoor wel een tendens zijn dat er meer in de kerngebieden wordt gebouwd en minder landelijk. Ik denk dat er nog veel water ervoor naar de zee zal moeten vloeien tegen dat dit in 2040 zo zal zijn. Maar we gaan binnenkort compacter moeten bouwen en meer in de hoogte in de centrumsteden en kerngebieden.

N: Ik denk dat de meeste wel voelen dat er verstedelijking is en dat de meeste mensen naar de grote steden verhuizen. De kleinere deelgemeenten hebben ook geen bakker of slager meer. Het is ook merkbaar dat de stad ook veel leuker begint te worden. Een nieuwe tendens zit bij de oudere mensen. Vroeger gingen ze naar de kuststeden, maar ik zie meer de tendens om in het centrum te wonen. Er zijn heel wat verschuivingen merkbaar in de vastgoedwereld en ik denk dat dit alleen nog maar versterkt zal worden in de toekomst.

I: Naar tendensen toe denk ik dat we meer en meer andere woonvormen zullen krijgen. Je ziet dat vooral in de grootsteden zoals Gent en Antwerpen. Co-Housing, stapelwoningen… Ik denk dat dit geleidelijk aan zal binnendringen in Roeselare. Mensen zoeken een manier om betaalbaar te wonen in energiezuinige omstandigheden, dus ik denk dat we daar nog veel evoluties in zullen zien.

Renovatie

Merk je een verschil in de soorten renovaties die er gebeuren omwille van de energienormen?

I: Ik denk dat er een grote verschuiving is. Vroeger gingen de mensen esthetisch renoveren. Hun woning moest er mooi en tof uit zien, Instagram-proof, soms was er wel een uitbouw. Er is een grote verschuiving naar een energetische renovatie. Nu is het niet enkel belangrijk dat de woning er mooi uitziet, maar ze moet ook voldoen aan de hedendaagse normen, goed geïsoleerd zijn, nieuwe ramen… Vroeger kwam dit pas als het 2de aandachtspunt en als het budget dat toeliet.

N: Bij de renovatieverplichting moet de woning binnen de 5 jaar na akte minimum een D-label halen, binnenkort misschien wel een C-label. Dit heeft een grote impact op de vastgoedmarkt. Als we kijken naar januari, februari en maart, dan zien we dat de slechtere labels zeer moeilijk verkopen. Met Domicill hebben we gezocht naar een manier om de mensen daarbij te helpen. We gingen dit eerst zelf doen aan de hand van het EPC. Sinds kort zijn we gestart met een programma dat door het lezen van het EPC-attest, afmetingen… een offerte aanmaakt. Deze is erkend door verschillende banken. Het is een onafhankelijk attest waarbij er wordt gekeken hoeveel renovatiekost er nodig is om naar eender welk EPC-label te gaan. Bij energieverslindende panden is de service belangrijk. Het gaat niet enkel meer om verkopen. Je moet de energie ter gronde bekijken en bespreken met de mensen wat de mogelijkheden zijn. Uiteindelijk zijn de meeste woningen nog altijd te renoveren. Mensen moeten hiermee vertrouwd geraken.

I: We merken wel dat mensen hier onzeker over geworden zijn. Ze horen in de pers heel veel over de verplichte renovatie binnen de 5 jaar. Het idee om het budget te spreiden vervalt een beetje in hun hoofd. Het is heel belangrijk dat ze goed geadviseerd worden. Eventueel kunnen ze een aannemer meedoen op een 2de bezoek. Wij gaan altijd vrijblijvend mee als ze dat willen, zodanig dat wij ook een gericht advies kunnen geven over de mogelijkheden, de kosten die hiermee verbonden zijn en de volgorde waarmee zaken moeten aangepakt worden. Dit advies en begeleiding wordt belangrijker.

N: Ik geef je een voorbeeld. Een kandidaat koper wenst een woning aan te kopen, maar het is een slecht EPC en er moet gerenoveerd worden. De bank is een heel belangrijk punt. Hiervoor moeten er offertes opgemaakt worden. Hoe beter en zichtbaarder de kosten zijn, hoe gemakkelijker het is om een lening te krijgen. Soms gaan de banken extra eigen middelen vragen. Dit maakt het moeilijker. Ik hoop dat we hierin kunnen groeien en dat het makkelijker is voor de partijen om ermee om te gaan.

Waarom zou je ervoor kiezen om te gaan renoveren?

N: Voor mij als makelaar zou ik kiezen om te renoveren door de mooie locatie in de stad. Nieuwbouwpanden worden meestal verder gebouwd, buiten de stad. Groter wonen is ook een goed punt om te gaan renoveren, nieuwbouw is compacter. Wat ik ook belangrijk vind is authenticiteit, een oude gevel… Dit zijn dingen die je kan behouden.

I: Ik kan mij hierbij aansluiten. De keuze om te renoveren is vaak heel persoonlijk zoals een authentieke gevel, locatie… soms ook familiale herinneringen. We hebben soms ook kleinkinderen die de woning van hun grootouders overkopen. De emotionele waarde die ze hieraan hechten gaan ze niet zomaar gaan afbreken. Desalniettemin gaan wij altijd advieseren en krijgen wij veel de vraag: ‘Is het de moeite om te renoveren, kiezen we het best voor afbraak of starten we beter op een nieuwe plaats.’ Ook daarin gaan we ze op weg helpen. Aangezien wij zowel nieuwbouw als renovaties doen kunnen we over beiden advies geven, maar de uiteindelijke keuze ligt bij de klant zelf.

N: Als makelaar zie je verschillende herenhuizen en arbeiderswoningen die aan de voorkant eruit zien als een gewoon huis, maar je komt binnen en dat is fantastisch uitgebouwd. De mensen wonen heel dicht bij het centrum en hun woning is prachtig.

I: Wij krijgen ook altijd Pinterest-collages binnen. Het hoeft niet altijd duur te zijn om mooi te zijn. Dat zijn dan ook meestal totaalrenovaties. Wie bieden dan die begeleiding bij renovaties en voor het interieur laten we ons ook bijstaan door professionals.

Is ingrijpend energetisch renoveren interessant?

I: Als je kiest voor een ingrijpende energetische renovatie, dan wil dit zeggen dat je 75% van de buitenschil moet aanpakken (dak, muur, ramen…) en al de technieken veranderd (sanitaire leidingen, elektrische leidingen). Eigenlijk ga je de woning gaan upgraden naar een nieuwbouw, maar met een oude ziel erin. Het is zeker interessant, want je gaat een woning van de toekomst creëren. Je moet wel weten dat je dan ook een aantal extra verplichtingen krijgt. Er komt een EPB verslaggever aan te pas, je moet een bepaald E-peil halen en een architect wordt dan ook verplicht. Het is belangrijk dat je weet wat er kan en mag en dat je wordt begeleid.

N: Voor mij is renoveren specialistenwerk geworden. Vroeger groeide een renovatiewoning door koterijen te plaatsen, nu gaat dit niet meer. Ik merk dat er sedert het laatste jaar, heel wat woningen op de markt komen van investeerders. Zij kunnen niet meer op dezelfde manier gaan verhuren zoals de laatste 10 jaar en er is geen weg meer terug. Maar door de renovaties die er gebeuren krijg je een betere huurder. Zij moeten meer huur betalen, maar minder energie.

I: Ik denk dat een totaalaanpak belangrijk is bij een totaalrenovatie. Hiermee wil ik niet zeggen dat ze alles in 1 keer moeten doen, maar wel in een bepaalde volgorde. Als je eerst je ramen plaatst en dan de muren uitdikt met isolatie en vervolgens een nieuwe gevelsteen plaatst, dan zitten de ramen veel te diep en dit zorgt voor meer kosten. Als je van in het begin het volledig totaalplaatje bekijkt, dan kan je wel op de juiste manier werken. Een goede volgorde, overzicht en begeleiding van een totaalaannemer zorgt voor een juiste aanpak.

N: Ik heb een kleine case. Het gaat over een appartementsblok, met enkele appartementen, die zeer moeilijk in de markt lag omwille van hoge EPC’s. Ik heb dit uitgepuurd. Voor deze aankoop was het zeer betaalbaar om van elektrische verwarming over te schakelen naar een warmtepomp. Zo zie je maar dat het heel belangrijk is om met specialisten in zee te gaan. Soms moet je niet veel kosten maken om tot een B- of C-label te gaan. Ik denk dat het positiever zal evolueren naarmate het beter gekend is bij de mensen.

Veel mensen die twijfelen tussen nieuwbouw en renovatie denken aan het kostenplaatje. Is renoveren goedkoper dan nieuwbouw of niet?

I: Dat hangt ervan af. In eerste instantie is het belangrijk om de aankoopprijs te kennen. Als die al veel te hoog is en de renovatie moet nog starten, dan is dit lastig. We merken ook dat als we de oefening maken, de vierkantemeterprijs voor een uitbouw vaak duurder is dan deze voor nieuwbouw. Mensen zijn zich daar niet altijd van bewust. Maar voor een kleiner oppervlakte moeten ook alle materialen daar geraken, moeten alle mensen komen… wat het in eenheidsprijs duurder maakt. Het is een berekening die gemaakt moeten worden. Is de basis nog sterk, kunnen de mensen zelf dingen doen… De conclusie is vaak dat het verschil met een nieuwbouw niet meer zo groot is als vroeger. Wel is de nieuwbouw compacter in ruimte.

N: De voorbije jaren waren de prijzen hoog. De woningen die toen aangekocht zijn en gerenoveerd, zijn nu niet meer interessant en komen op de markt terecht. Mensen gaan er op dit moment anders over nadenken. De langetermijnvisie is belangrijk. Als je kwalitatief gaat verbouwen of renoveren, dan moet je dat niet op 2 jaar zien, maar op 5 -10 jaar, dan is het een mooi verhaal.

Hoe zie je de markt van renovaties op de dag van vandaag en in de toekomst.

N: Ik denk dat het allemaal vlotter zal gaan. Veel mensen zien het nog angstig in. Maar volgens mij gaan we een positieve evolutie tegemoet. Er zal veel veranderen maar ik zie dit heel positief in.

I: Het is ook aan ons om de twijfel bij mensen een stuk weg te nemen en hen ervan bewust te maken dat bepaalde ingrepen en renovaties echt wel renderen op lange termijn. Zeker als je energetisch wenst te renoveren, scheelt dit ook op de energiefactuur. Hier denken velen niet aan, want je moet eerst de middelen leggen. Er zijn ook nog altijd heel wat premies waar we de mensen goed in kunnen begeleiden, wat nog altijd heel mooi meegenomen is. Het laatste wat we niet mogen vergeten is het advies. Zorg dat je goed geadviseerd bent, neem iemand mee… zodanig dat je op voorhand goed kan inschatten wat je kan doen, wat het zal kosten en wat je eventueel kan spreiden op termijn. Hierdoor moet je later niet concluderen om de woning opnieuw te verkopen omdat het niet meer gaat. Maak ook een goed plan en leg niet eerst jouw vloer vooraleer je de leidingen hebt aangepakt. Doe alles grondig en goed zodat je na 5 jaar niet opnieuw met breekwerken zit.

N: Een goede investering is er 2 waard. Als je voldoende ingelicht bent kan je de juiste investering doen.

Kunnen jullie 1 gouden tip geven aan degene die ervoor kiezen om te renoveren.

N: Heb geen schrik voor hogere labels en laat je goed begeleiden om te zien wat de mogelijke kosten zijn. Vraag een raming en offerte aan. Pas dan krijg je een beter zicht op de situatie.

I: Inderdaad, laat je informeren, laat ons advies geven en ter plaatse komen. Laat ons zien wat er mogelijk is. Wij gaan ook eerlijk zijn. Als we vinden dat je de woning beter niet renoveert omdat deze in zodanig erbarmelijke staat is en de kost veel te hoog is, gaan we het u ook durven zeggen en gaan we andere mogelijkheden aanbieden. Vergeet niet dat afbraak en heropbouw in Roeselare aan 6% kan.

N: Er zijn altijd opportuniteiten.

De sprekers

Nik Vercaigne – Zaakvoerder van Domicill Vastgoed

Domicill Vastgoed is een ander vastgoedkantoor. We zijn vooral gericht op herverkoop en nieuwbouwprojecten en willen ook de slimme investeerder extra helpen met het doel om nog beter aan te kopen, om slimmer te gaan investeren en om eventueel ook een patrimonium te laten opbouwen. Via een persoonlijk intakegesprek gaan we het profiel van de investeerder in kaart brengen, kijken wat de persoon wenst te bereiken en op basis daarvan een plan opstellen. 

Isabelle Lapeirre – zaakvoerder van Lapeirre woningbouw

Wij zijn een totaalaannemer uit Roeselare en wij gaan mensen inspireren en adviseren bij het bouwen en verbouwen van hun woning. We doen zowel totaalrenovaties als nieuwbouw, maar onze focus ligt op bouwen op maat voor de klant. We geven de klanten ook renovatieadvies bij de aankoop van een pand en gaan, indien gewenst, mee op bezoek om alles goed in te kunnen kaderen.

Heb je interesse om te investeren in vastgoed?

Vraag nu jouw intakegesprek aan of contacteer Nik: 0472 38 97 46, nik@domicill.com.