Kan iedereen investeren?

De meeste mensen denken dat je veel geld nodig hebt om te kunnen investeren. Klopt deze insteek? Is investeren niet alleen voor de rijke mensen? We bekijken dit samen met Frédéric Vandenhende, CEO van Investr en Nik Vercaigne, zaakvoerder van Domicill Vastgoed. 

F: De rijke, ik denk dat er verschillende versies zijn in wat rijk is. Maar ik denk dat het ook een misvatting is van wat mensen denken dat er nodig is om te investeren. Bij Invetr hebben we daar een analyse over gedaan. We hebben heel wat mensen bevraagd. De perceptie van de gemiddelde Belg is dat je € 175.000 nodig hebt om te investeren in vastgoed. Wat absoluut niet waar is. Ik denk dat je met € 1.000 euro kan investeren in vastgoed. Je hebt ook vastgoedaandelen dat je kan kopen. Maar wanneer dat je naar fysiek vastgoed gaat kan je ook voor een garagebox gaan. Je stopt er € 5.000 in en de rest laat je financieren. Maar dat hangt af van persoon tot persoon. Ik denk dat € 40.000 – € 50.000 perfect is om een investering te doen in appartementen, studentenkamers… Het gaat er gewoon over hoe je het structureert, financiert en hoe je de methodieken opneemt. Dus voor mij is investeren in vastgoed niet voor de rijken. Het is voor iedereen die toch minstens € 40.000 heeft. Het is absoluut voor iedereen die slim is. Want investeren in vastgoed heeft verschillende soorten rendementen. Dat zorgt ervoor dat, wat nu op de bank staat en met de inflatie van 10%, je absoluut meerwaarde eruit gaat creëren op verschillende vlakken. Je hebt het huurrendement, meerwaarderendement van het vastgoed en het financieel rendement waarmee je gaat lenen en optimaliseren. Maar heel veel mensen zijn niet altijd overtuigd dat ze het kunnen. Ik geef hen altijd de visie dat ze eens langs gaan bij de makelaar om zo te bepalen of je kan investeren in vastgoed en hoe je dat het best doet. Daarvoor moet je je laten begeleiden door de juiste makelaar.

N: Ik ben er ook volledig mee eens. Het begint bij slim te investeren in vastgoed. In principe kan bijna iedereen dit doen in zijn leven. Je moet kunnen sparen. Zo kan je jouw spaarpotje opstarten. € 40.000 is al voldoende. Maar die methodiek, hoe je het moet doen, hoe je het leert…  is super verrassend. Ik had twee dagen geleden een koppeltje bij me en ik heb die mensen dat geleerd in twee uur tijd. Ze hadden een budget van €340.000 – €350.000. De vrouw had de methodiek wel rap door, maar de meneer begreep het niet goed. Ik legde alles goed uit en toen ze weggingen waren ze aan het nadenken om eventueel 2 aankopen te doen op korte termijn. Het is een mogelijkheid. Maar je moet het gaan leren en de juiste coach of goede makelaar vinden die je verder helpt om deze stappen te zetten. Het is zeer verrassend en zeer leerrijk dat je mensen met hetzelfde kapitaal 2 of 3 eigendommen kan leren aankopen. Het is gewoon een kwestie van leren, vanaf 0 te beginnen en erbij stil te staan dat er technieken zijn zoals de hefboomtechniek. Wat is een hefboomtechniek? Dat is kapitaal voor een groot gedeelte afbetalen op een paar jaar en datzelfde kapitaal terug krijgen van de bank om daarmee terug verder te investeren. Zo kan je een patrimonium gaan opbouwen. Er zijn goede technieken, maar er speelt nog meer mee. Je moet een eerste contact hebben met de bank en zien welke pieste je op kan gaan. Het lukt sowieso, 100% zeker, maar de eerste stappen zijn de belangrijkste en die moeten slim gezet zijn. Als je de eerste stap van het investeren te hoog zet en het duurt te lang om kapitaal aan te maken, dan is het jammer en ben je kapitaal kwijt. Als je op zeer korte termijn gaat lenen kan je op 2-3 jaar de volgende stap zetten. Als je dat wilt uitstippelen moet je investeren op 12 jaar, dat vind ik het ideale, en dan na 3 – 4 jaar de volgende stap. Zo kan je op korte termijn, met het juiste kapitaal, de juiste stappen… dat patrimonium verwezenlijken.

F: Ik ga daarop aanvullen. Eigenlijk is iedere investeerder een ander type investeerder. Je hebt mensen die risicoavers gaan kijken en een vast huurinkomen willen krijgen. Je hebt ook risicovolle investeerders, iemand die in het nieuwbouwproject als eerste een pand aankoopt en terug gaat doorverkopen eenmaal dat het gebouw er staat, die ervoor kiest om op korte termijn te gaan doorverkopen… Je hebt ook investeerders die meerwaarde zoekers zijn. Je hebt ook mensen zoals ik. Ik was 22-23 jaar, had € 15.000 op mijn spaarrekening staan en wou investeren in vastgoed. Ik heb toen een overeenkomst gesloten met een ontwikkelaar. Er waren 3 studio’s te koop. Deze kostten € 99.000 per stuk exclusief btw. Bij de Wet Breyne moest je 5% voorschot betalen, dus ik kon 3 keer, € 5.000 betalen. Maar ik vroeg aan die ontwikkelaar of ik mocht kopen onder command. Dat wil zeggen in naam van iemand anders. Ik heb geprobeerd om op die 4 maanden tijd die door te verkopen aan een hogere prijs. Dat was een gigantische risico. Maar ik heb op 3-4 maand tijd met €25.000 euro meerwaarde kunnen verkopen. Ik had €75.000 verdient en er maar €15.000 ingestopt. Ik heb eigenlijk een fantastische belegging gedaan. Met bijna geen geld heb ik veel geld gemaakt. Dat was ongelooflijk risicovol. Ik zou dat nu op vandaag nooit meer durven doen. Iedere investeerder heeft zijn eigen profiel. Dat hangt af van hoe je het op korte termijn ziet. Is uw meerwaarde belangrijk op lange termijn, of niet. Wat zijn de groeibuurten en welke niet? Ik denk dat je perfect weet in welke regio of markt, welke locaties er de komende jaren sneller stijgen dan andere locaties. Als ik nu kijk als investeerder. Ik zoek absoluut de groeibuurten. Want ik denk dat, op sommige locaties, er geen mogelijkheid bestaat om te groeien, omdat de prijzen daar al zo sterk geëvolueerd zijn. Bepaalde stadscentra zijn zo duur dat ik kijk naar de omliggende gemeentes met een snelle fiets- of tramverbinding waar ik veel meer groeipotentieel zie. Dat is mijn profiel, ik zoek naar de groeiomgeving. Bepaal uw profiel. Bepaal op basis van dit profiel wat uw ideale belegging is.

N: Ik moet je gelijk geven dat investeren op zich voor iedereen anders is. Bij sommige mensen is investeren gewoon iets kopen. Niet zo lang geleden zag ik een mevrouw dat geld over had en wou investeren in vastgoed. Ik vroeg wat voor haar de beste investering is. Ze had net een nieuwbouw gekocht van €500.000 euro. Ze liet me weten dat haar boekhouder en bankier hier niet zo tevreden mee was, omdat het volgens hen niets opbracht. Ik zei dat als zij dat belangrijk vind, het haar beste investering is. Dat bleek ook zo te zijn, want bij ons hebben ze dan ook nog een andere nieuwbouw gekocht. Zij heeft haar investering gedaan en iedereen gelukkig.

F: Ik heb daar ook een verhaal rond. Een vriend van mij heeft een appartement gekocht in Hongkong. Ik vond dat het veel te ver gelegen was. De aankoopprijs was 4 miljoen dollar. Hij verhuurde dat niet. Mijn perceptie is, geen verhuur, geen rendement. Hij zag dat anders. De markt in Hongkong stijgt 8% per jaar op vastgoedvlak. Hij wou het binnen 4-5 jaar verkopen met 8% per jaar, maal 4, is 20% erbij. We spraken nu zoveel jaar later en hij had zijn appartement nooit verhuurd en heeft ze met 35% meerwaarde verkocht. Hij heeft meer dan 1 miljoen dollar verdient en had nooit last. Dus alles hangt af van welk profiel en welk type investeerder je bent. Ik denk dat dit belangrijk is en dat is zo individueel. Daarom dat ik altijd het advies geef om te luisteren wie en welke investeerder dat jij bent. Enkele jaren geleden was ikzelf ook nog makelaar. Ik had een particulier over de vloer die voor een project kwam kijken. Ik stelde bepaalde vragen over hoe hij beleggen en investeren ziet. Na 10 minuten merkte ik dat zijn profiel totaal niet in aanmerking komt met het project waarvoor hij kwam kijken. Ik vertelde hem ook dat er binnen enkele maanden wel iets te koop zou komen wat perfect is wat hij zocht. Na 5-6 maanden belde ik hem op. Hij had nog niet gekocht. Ik stelde het pand voor en een paar uur later kocht hij voor bijna 1 miljoen euro aan vastgoed dat wel perfect zijn profiel was. Ik heb een veel betere behoefte analyse gedaan over wat hij zocht. Eerst goed luisteren naar wie dat jezelf bent en wat in aanmerking komt om te beleggen is super belangrijk.

N: De juiste analyse maken en opbouwen is inderdaad heel belangrijk. Het is niet dat als je nu iets zoekt, het morgen op de markt is. Je moet er voldoende tijd in steken, goed analyseren en alles goed bekijken.

Als je een investeerder moet adviseren. Raad je aan om het volledig pand te kopen met eigen kapitaal of om een lening aan te gaan?

F: Nu begint het wankel te worden. Als je kijkt naar de vorige jaren zei ik altijd, maak gebruik van de bank. Nik haalde daarnet ook de financiële hefboom aan. Wat houdt dat eigenlijk in? Je gaat rendement creëren door te werken met de bank. De enige voorwaarde is dat uw netto huuropbrengst percentagegewijs hoger is dan de rentevoet waaraan je leent. Als je dit bekomt, dan verdien je door minder geld uit te geven. Zo creëer je ook een beter rendement. Dus stel nu dat uw netto huurrendement 3% is en je leent aan 2,5% dan heb je 0,5% per jaar op het geleend kapitaal dat je eigenlijk als rendement genereerd. Op dit moment zijn de interestvoeten sterker aan het stijgen, wat misschien voor een kantelpunt kan zorgen om er meer eigen middelen in te stoppen. Uiteraard kun je dat ook wel compenseren door te bedingen op de verkoopprijs. Nu begin ik meer en meer te denken dat we meer eigen middelen moeten gebruiken jammer genoeg. Uiteraard afhankelijk van wat de banken doen en welk profiel je hebt. Je moet altijd gaan navragen bij de bank welke intrestvoeten je kan krijgen.

N: Als je meer eigen kapitaal erin steekt, kan je winnen op het geïnvesteerd kapitaal. Daar wil je natuurlijk geen kosten op betalen.

F: Klopt, maar de financiële hefboom van vroeger is minder dan deze van iemand die 2 jaar geleden gekocht heeft. Die zal nog altijd bestaan, maar de hefboom zal veel kleiner zijn.

N: Er zijn ook nog andere zaken die zorgen voor extra rendement zoals indexering, meerwaarde… die bij het incasseren wel nog voor extra rendement zorgen.

F: Waar ik wel voorstander van ben is werken met negatieve cashflow bij verhuur. Wat bedoel ik daarmee? Je verhuurd voor € 1.000, maar de lening dat je afbetaalt is € 1.500. Dat wil zeggen dat je maandelijks €500 euro moet bijleggen. Wat is hier belangrijk? De €500 euro die je nu uitgeeft is, bij een lening op 20 jaar, niet dezelfde als die €500 euro bij een lening van 10 of 15 jaar. Daar creëer je wel extra rendement. Sowieso zal je die financiële hefboom altijd hebben. Maar ik zou nog altijd werken met een negatieve cashflow en ervoor zorgen dat je nog meer leent en een meerwaarde creëert doordat € 500 nu niet dezelfde waarde zal hebben binnen 15 jaar.

N: Welke type huurder is dan de beste huurder volgens u?

F: Deze die altijd op tijd betaald. Dat is ook een wisselwerking tussen verhuurder en huurder. Ik heb graag een open huurder die zegt als het moeilijk gaat, waardoor je samen naar een oplossing kan kijken. Soms moet je verder gaan en de effectieve samenwerking stopzetten. Maar als er wederzijds respect is, dan ga je altijd een goede huurder hebben.

N: Ik had zaterdag een telefoontje van een huurder omdat de verwarming niet werkte. Het was verlengt weekend, dus niet eenvoudig om iemand te vinden. Binnen de 2 uur had ik een oplossing. Tegen de avond had de huurder opnieuw verwarming. Dus het klopt inderdaad dat respect voor de huurder heel belangrijk is om de welzijn van iedereen te behouden. Dus investeren is niet enkel voor de rijke mensen. Het kan al vanaf een heel klein bedrag. Als we ons maar laten bijstaan door een professional.

De sprekers

Nik Vercaigne – Zaakvoerder van Domicill Vastgoed

Domicill Vastgoed is een ander vastgoedkantoor. We zijn vooral gericht op herverkoop en nieuwbouwprojecten en willen ook de slimme investeerder extra helpen met het doel om nog beter aan te kopen, om slimmer te gaan investeren en om eventueel ook een patrimonium te laten opbouwen. Via een persoonlijk intakegesprek gaan we het profiel van de investeerder in kaart brengen, kijken wat de persoon wenst te bereiken en op basis daarvan een plan opstellen. 

Frédéric Vandenhende – CEO van Investr

Investr is een vastgoedplatform dat ik opgericht heb 2015 en die zich specifiek richt op mensen die willen beleggen vastgoed. De reden waarom ik dit eigenlijk gebouwd heb is omdat ik zag dat heel veel mensen interesse hebben om te investeren in vastgoed, maar te weinig weten: wat moet je nu net doen, hoeveel eigen middelen moet je erin steken… Investr gaat in een heel snelle tijd financiële analyses en investeringsrapporten maken voor iemand die wil investeren in vastgoed. Investr legt ook sneller de connectie met de makelaar om investeerders beter te begeleiden. Daarnaast hebben we ook een rekentool die we gemaakt hebben, die ook op de website staat van Domicill Vastgoed, die er eigenlijk voor zorgt dat de makelaar beter advies kan geven aan de investeerder en hen beter kan begeleiden naar de ideale belegging op dit moment.

Heb je interesse om te investeren in vastgoed?

Vraag nu jouw intakegesprek aan of contacteer Nik: 0472 38 97 46, nik@domicill.com.