Kost verhuren alleen maar geld?

Volgens velen is verhuren duur. Klopt dit of kost verhuren niet alleen maar geld? We bekijken dit samen met Frédéric Vandenhende, CEO van Investr en Nik Vercaigne, zaakvoerder van Domicill Vastgoed.

F: Ik denk dat dat een perceptie is van mensen die te weinig op de hoogte zijn van wat investeren in vastgoed is. Investeren in vastgoed kost geld. Je moet effectief geld gaan investeren om te kunnen gaan verhuren. Wanneer je investeert brengt het sowieso ook geld op. Ik heb wel gemerkt dat er heel weinig mensen weten hoe het rendement in elkaar zit, welke vaste kosten er zijn en hoe dit zich verhoudt. Eén van de eerste dingen die ik altijd merk is dat mensen schrik hebben om te investeren in vastgoed. Ze moeten een makelaar aanstellen om de verhuur te regelen of ze weten niet welke kosten ze moeten betalen zoals de syndicus kost, het kadastraal inkomen… Wat daar tegenover staat is ook een opbrengst en dat zijn de effectieve verhuurgelden die betaald worden. Ik denk dat daar een foute interpretatie is. Het kost geld, ja, maar investeren brengt ook geld op.

N: Ik ben het daar volledig mee eens. Eigenlijk kan investeren in vastgoed al voor een relatief laag bedrag. Vanaf € 40.000 kan het al zeker lukken om te starten met een extra investering in vastgoed. Hoe beter men weet welke kosten er allemaal zijn, hoe beter men een totaal beeld kan scheppen en kan zien wat het effectief kan opbrengen. Eigenlijk lost dat een beetje zichzelf op. Bij de aankoop ga je vooral aankloppen bij de juiste mensen, de juiste professionals. Meestal is dat ook een vastgoedmakelaar die jou helpt daarin. Ook de banken zijn een toespreekpunt om de eerste investering te doen. Alles start met een vooronderzoek dat bepaalt wat je precies zoekt, wat uw capaciteiten bij de bank zijn, wat uw mogelijkheden zijn… Als je dan zover bent, heb je enkele kosten, maar zoals dat Frédéric zegt valt dat allemaal goed mee en moet je dat ook op lange termijn gaan zien. 

Ik denk wel dat angst van verhuurders vooral ligt bij de huurder. Namelijk dat hij niet goed zal betalen en/of onderhouden.

F: Dat klopt, ik denk dat je daar een heel terecht punt aanhaalt. De grootste angst van mensen als ze gaan investeren in vastgoed is of ze de huur op tijd betaald krijgen, of ze kunnen indexeren, wat ze moeten doen als er bijvoorbeeld een kraantje lekt… Maar ik denk dat er verschillende trucjes zijn om ervoor te zorgen dat je toch iets meer gemoedsrust kan hebben. Een van de eerste trucen die ik altijd toepas wanneer ik een pand ga verhuren is het volgende. Ik zet de huurprijs altijd een klein beetje lager dan hetgeen wat er marktconform is. Het gaat een heel klein beetje impact hebben op uw rendement, maar het voordeel is dat je de keuze hebt om de juiste huurder te gaan vinden. Want stel nu dat je maar 1 potentiële huurder hebt om uw pand te gaan verhuren, of je hebt er 5 of 6. In het laatste geval kan je altijd kiezen wat de meest interessante huurder is om te hebben, waardoor de kans op niet betaling veel lager ligt. Dat is een aspect dat voor mij ongelooflijk belangrijk is. Want geen huur is geen rendement. De miserie nadien om het op te lossen kan ook wel eventjes duren. Er is nog een tweede truc wanneer je gaat investeren in vastgoed. Je hebt de mogelijkheid om met een rentmeester te werken. Wat bedoelen we met een rentmeester? Dat is iemand die eigenlijk alle administratieve taken op zich neemt zoals de controle van de huurgelden, maar ook de taak op zich neemt om de nachtelijke telefoons op te lossen wanneer dat de chauffage lekt bij wijze van spreken of er is iets gebeurd in het appartement. Je betaalt daar een stukje voor aan de rentmeester, maar je hebt wel complete gemoedsrust en hebt geen elk risico en stress. Hij volgt alles op zoals dat hoort en het enige dat jij moet controleren is dat het huurgeld op jouw rekening is gestort op het einde van de maand.

Zijn er bepaalde zaken die je kan doen om jezelf in te dekken tegen een slechte huurder. Bijvoorbeeld een goede plaatsbeschrijving, een goed huurcontract… Is dat belangrijk?

N: Er zijn wettelijk gezien bepaalde documenten die zeer interessant zijn om de verhuurder, maar ook de huurder, te beschermen. We starten met een huurcontract. We stellen daar meestal voor om een huurcontract te nemen van 12 maanden, van korte duur zoals ze zeggen. Waarom is dat zeer belangrijk? Omdat je eigenlijk al na een jaar kunt stoppen. Je moet dan drie maand voordien opzeggen. Dit kan zowel de huurder als de verhuurder doen. Dit is interessant voor als het al vanaf het begin niet zo goed gaat. Het tweede wat je nodig hebt bij een verhuring is een plaatsbeschrijving. Daar gaan we in feite voor zorgen dat de plaatsen in detail beschreven worden. Dat noemt een tegenstelbare plaatsbeschrijving. Maar je kunt er als verhuurder ook voor zorgen dat, bijvoorbeeld, de muren wit geschilderd worden en bepaalde zaken mooie afgewerkt zijn… Dat zorgt niet alleen voor goede huurders. Dat zorgt ook voor het algemene onderhoud en hoe alles zal aflopen naar het einde van de verhuring toe. Op het einde kan men terug een nieuwe plaatsbeschrijving, uittredende plaatsbeschrijving, gaan opmaken. Zo zie je wat er allemaal van kosten zijn. Dat is heel belangrijk voor beide partijen.

En stel je hebt een plaatsbeschrijving, maar die is onvolledig of niet correct. Dan vermoed ik dat je wel problemen zal hebben?

F: Maar ik denk dat er nog een aspect is, de registratie van een huurcontract en plaatsbeschrijving. Dit is één van de zaken dat sommige mensen vergeten. Wanneer er geen geregistreerd huurcontract is, verlies je bepaalde rechten als verhuurder. Ik denk dat het essentieel is om zowel uw plaatsbeschrijving als uw huurcontract te registreren. Hierdoor heb je een document, een fundament, waar je op kan teruggrijpen eens er een uittreding is van de huurder. Die plaatsbeschrijving is voor mij ook essentieel, omdat het de staat van het pand aangeeft wanneer er een intrede is van een huur. Maar wat nog belangrijker is, wat gebeurt er een keer dat iemand daar 2, 3, 5, 9 jaar woont? Er is af en toe schade dat wordt toegebracht aan het appartement of de woning. Bij een uittredende plaatsbeschrijving kan je perfect gaan monitoren wat er precies gebeurd is en of het pand zich in dezelfde staat bevind. Er zijn ook bepaalde wetgevingen die ervoor zorgen dat je jouw centen kan recupereren. Ik geef een voorbeeld van een mevrouw, die ik gezien heb. Dat zal al 10 jaar geleden zijn. Dat was een dame die toch wel behoorlijk wat vastgoed in eigendom had. Die had een appartementsgebouw met 12 appartement. Er was een appartement dat vrij kwam. Ze belde mij om het appartement te gaan verhuren. Ze zou er eerst een zeer ingrijpende renovatie gaan doen. Ik denk dat de renovatie alleen € 150.000 kostte. Ik vertelde die dame dat ze de kost er rendementtechnisch nooit zal uithalen. Maar ze wou dat effectief doen aangezien ze een ander type huurder wou en dat daarvoor het appartement perfect moest zijn. Dus zij belt mij 6 maand later om het appartement te bezichtigen. Ik ga gaan kijken en dat appartement is fantastisch. Een marmeren werkblad, fantastische vloeren, die badkamer is top. Nu nog verhuren. Ze vertelt mij dat het appartement al verhuurd was en aan een goede prijs. Ik denk ongeveer 4 maand later belt ze mij terug, al huilend. Ik ga langs. Het appartement was bijna compleet afgebroken. De deur was gebruikt om darts te gaan spelen. Het marmer werkblad in de keuken is bewerkt met een klein beiteltje… Die man had blijkbaar een paar probleempjes. Maar wat was ze vergeten? Ze was haar contracten vergeten te registreren, dus ze had geen enkele poot om op te staan. Dus het belang van een goede plaatsbeschrijving en om deze te gaan registreren is ongelofelijk groot. Want dan heb je rechten, dan kan je aantonen wat er net gebeurd is. Dus doe dat absoluut. Geef daar ook goed geld aan om dat goed te laten beschrijven, zodat je nadien toch wel iets hebt om op terug te vallen. Als je dat vergeet. Dan kunnen de gevolgen soms wel onoverkomelijk zijn.

N: Let ook goed op de betaling en controleer de rekening regelmatig. Want het is wel belangrijk dat je weet hoelang de huurder al niet betaalt. Speel snel op de bal en controleer dat goed. Als de huurder 3 dagen later is, neem contact op met hen en vraag om dit onmiddellijk te doen. Als dat nog zo niet is, stuur dan een aangetekende brief of stuur een mail dat je toch bewijs hebt. Als je jouw huurgelden niet wilt verliezen moet je zo’n dossier gaan opbouwen. Want het zou goed kunnen zijn dat het toch de verkeerde kant opgaat. Ik ben jullie nu niet bang aan het maken. Maar je moet er echt mee bezig zijn. Ik had onlangs ook een familie die verhuurde al 2, 3 jaar en de huurders betaalden al 18 maanden niet meer. Het dossier hadden ze ondertussen al gegeven aan een advocaat. Eerst en vooral, in feite hoef je het niet te geven aan een advocaat. Als het nodig is waarom niet? Maar je kunt ook zelf naar de rechter stappen en gewoon het volledig dossier gaan voorleggen. Dat is allemaal gratis. Ik denk dat de huurder 25 euro moet betalen qua kosten en dan komt het gewoon voor op heel korte termijn. Het is ook belangrijk dat je dat gewoon doet als het niet gaat. Is er nog steeds geen afbetaling, dan kan je het dossier ook automatisch terug opstarten. Je gaat jezelf er ook mee gaan beschermen zodat je geen 18 maanden geen huur hebt. Het zijn kleine hulpmiddeltjes die ervoor zorgt dat je als verhuurder kordaat over jouw eigen vastgoed en ook jouw eigen vastgoedinvestering zorgt. Let er goed van op, het zijn jouw spaarcenten, beheer het goed zodoende dat je goed weet waar je aan toe bent.

F: Ik heb er zelf ook een ervaring mee. Verhuur ook niet aan vrienden. We hebben dezelfde problematiek gehad. Wij verhuurden aan vrienden. De eerste maand werd niet betaald en daar werd wat lachwekkend opgelost. Maar na maand 3 begon ik me toch wel wat vragen te stellen. Uiteindelijk denk ik dat we 9 maand huur niet gehad hebben. De vriendschap was dan ook voorbij. Dus probeer ook als het kan niet altijd te verhuren naar vrienden, want dan kan het ook soms een keer mislopen. Alsook de vriendschap.

Dan heb ik nog een laatste vraag aan jullie beiden. Kunnen jullie een tip geven hoe dat je als verhuurder zo weinig mogelijk onnodige kosten maakt?

F: De belangrijkste tip is ervoor zorgen dat je de keuze hebt tussen verschillende huurders. Zo kan je er de beste huurder uit kiezen. Maar ik denk dat er nog een belangrijkere tip is. Laat u begeleiden door iemand met kennis van zaken. Ga naar de juiste makelaar die de juiste mensen kent, die een screening kan doen. Ik zelf verhuur nog wat panden en ik heb nog nooit zelf de screening gedaan van de huurders. Ik laat dat altijd door een professional doen, die ook een bemiddelende persoon is wanneer dat er problemen zijn. Dus de beste tip voor mij is. Betaal daar voor een bemiddelaar, een tussenpersoon… dat rendeert sowieso. Dat is mijn belangrijkste tip.

N: Ik ga een kort verhaaltje vertellen. Het was een verhuring van een één slaapkamer appartementje. Op korte termijn, we spreken dan over 3 hoogstens 4 weken, waren er 40-50 mensen die zich aanmelden om dit te huren. Er werd gescreend en bezoeken gedaan. We geven hen documenten mee die we kunnen doorsturen naar de verhuurders, wie zijn ze, wat doen ze van werk… dus al de zaken dat wij mogen opvragen als makelaar. Eventueel vragen wij ook om de werkgever te contacteren. We letten ook op discrimineren, een zeer moeilijk puntje, maar zeer belangrijk om dat correct uit te voeren. Het is ook belangrijk dat onze klanten weten dat dat zo gebeurt. Er waren dus 40-50 mensen die zich aanmeldden en er is geen enkele die weerhouden werd. Dus we hebben 2-3 andere momenten vooropgesteld. Het derde moment kwamen er twee mensen af en dan is de huurder eigenlijk vastgesteld. Binnen de week is het huurcontract opgemaakt geweest. Je moet de kandidaten zeer goed screenen. Weten wat het kan opbrengen en wie de juiste huurders zijn. Dan zit je al met een zeer mooi dossier en ben je ook gewapend voor de toekomst.

De sprekers

Nik Vercaigne – Zaakvoerder van Domicill Vastgoed

Domicill Vastgoed is een ander vastgoedkantoor. We zijn vooral gericht op herverkoop en nieuwbouwprojecten en willen ook de slimme investeerder extra helpen met het doel om nog beter aan te kopen, om slimmer te gaan investeren en om eventueel ook een patrimonium te laten opbouwen. Via een persoonlijk intakegesprek gaan we het profiel van de investeerder in kaart brengen, kijken wat de persoon wenst te bereiken en op basis daarvan een plan opstellen. 

Frédéric Vandenhende – CEO van Investr

Investr is een vastgoedplatform dat ik opgericht heb 2015 en die zich specifiek richt op mensen die willen beleggen vastgoed. De reden waarom ik dit eigenlijk gebouwd heb is omdat ik zag dat heel veel mensen interesse hebben om te investeren in vastgoed, maar te weinig weten: wat moet je nu net doen, hoeveel eigen middelen moet je erin steken… Investr gaat in een heel snelle tijd financiële analyses en investeringsrapporten maken voor iemand die wil investeren in vastgoed. Investr legt ook sneller de connectie met de makelaar om investeerders beter te begeleiden. Daarnaast hebben we ook een rekentool die we gemaakt hebben, die ook op de website staat van Domicill Vastgoed, die er eigenlijk voor zorgt dat de makelaar beter advies kan geven aan de investeerder en hen beter kan begeleiden naar de ideale belegging op dit moment.

Heb je interesse om te investeren in vastgoed?

Vraag nu jouw intakegesprek aan of contacteer Nik: 0472 38 97 46, nik@domicill.com.