Heeft de energiecrisis een opportuniteit voor de investeerders.

Een reden waarom mensen zich onthouden van het investeren in vastgoed is de energiekost. Zijn de energiekosten die momenteel wat aan de hogere kant liggen een effectieve valkuil of is er een opportuniteit van de energiecrisis voor de investeerders? We bekijken dit samen met Frédéric Vandenhende, CEO van Investr en Nik Vercaigne, zaakvoerder van Domicill Vastgoed. 

N: Ik denk eerlijk gezegd in een crisis moment wat we nu hebben, de oorlog in Oekraïne, de energiecrisis… zijn er goede en ook minder goede dingen. De mensen denken driedubbel na over hun investeringen. Maar vastgoed op dit moment is een zeer goede investering. Waarom? Het loont en geeft nog altijd zekerheid. De energiecrisis doet heel wat nadenken over de gas, de elektriciteit, hoe de huurder daarmee omgaat… Ik denk dat het ook een breekpunt is op dit moment en er heel veel zaken gaan veranderen. Maar ik zie dat ook zeer positief in. Wij hebben appartementjes die worden verwarmd met elektriciteit. Eigenlijk is dat net zo goed. Je kan gaan zorgen voor een secundaire energie, zoals een warmtepomp. Er zijn wel oplossingen. Het hoeft geen aarzeling te zijn om zoiets te kopen. Het is heel belangrijk dat uw vastgoedmakelaar u te woord kan staan of dat je een professional hebt die u kan helpen aan te kopen. Ik heb eruit geleerd dat het altijd nog wel opportuniteiten heeft. Dus voor mij is het geen minpunt. Maar ik denk dat het zeer belangrijk is dat kopers correct worden bijgestaan en de juiste informatie krijgen.

F: Ik stel daar zelfs heel positief tegenover. Ik denk dat de energiecrisis voor ongelofelijk veel opportuniteiten zorgt en dat het gaat zorgen voor een verbetering van de huurpanden, de huurmarkt en de huurkwaliteit in zijn totaliteit. Ik ga me verder verduidelijken. Eén van die dingen wat we nu op dit moment hebben en waar er nooit rekening mee gehouden wordt is de totale verwarmingskosten eenmaal dat je het pand betreedt. Ik heb onlangs vernomen dat de TCR (Total Cost of Rent) één van de begrippen is die nu naar voren geschoven wordt. Wat wil daarmee gezegd worden. Bijvoorbeeld ik heb € 1.000 huur, € 50 syndickosten en € 200 om te gaan verwarmen. Dat is dan een totale kost van € 1.250 om te gaan huren. Maar wat als je € 1.000 huur vraagt, je hebt € 50 syndickosten en maar € 100 nodig om te gaan verwarmen. Dat wil zeggen dat er € 100 minder betaald wordt per maand omdat het een energiezuinige woning of appartement is. Het positieve effect dat je daaraan hebt is dat je eigenlijk kan spelen met de huurprijs. Hoe beter dat de woning geïsoleerd is, hoe minder het kost om te gaan verwarmen en hoe hoger de huurprijs kan zijn. Hierdoor zal uw rendement op je investering ook gaan verbeteren. Hoe hoger uw huurprijs, hoe interessanter uw rendement op je investering in vastgoed. Dat is een evolutie dat ik enkel kan toejuichen. Want wat telt voor de mensen? Dat is de eindfactuur om de woning te kunnen huren. Bij de investeerders zie je de absolute shift waarbij meer en meer beleggers ook energiezuinig gaan investeren in vastgoed, omdat ze bedenken dat de energiefactuur één van de verschillende facetten is. Heel veel investeerders zijn op dit moment aan het kijken naar panden die laag energetisch scoren ofwel naar de slechts scorende panden om deze specifiek te gaan opkopen en te beleggen in vastgoed. Deze volledig te gaan renoveren om dan te gaan verhuren, waardoor het pand veel kwalitatiever is. Ik kan dat enkel en alleen maar toejuichen. Door de energiewetgeving en -prijzen is er een positief effect op de huurmarkt. We zijn nu aan de shift bezig en dat zal waarschijnlijk nog wel 10 jaar duren voor we er volledig door zijn. Maar het is wel een heel positieve evolutie.

Als je een investeerder nu advies zou moeten geven. Zou je hem dan aanraden om een bestaand pand te kopen of zou je eerder gaan voor nieuwbouw?

N: Het zijn 2 aparte zaken en 2 aparte visies van investeren. Op het eerste zicht zou je zeggen dat een investeerder een nieuwbouwpand moet kopen. Ik denk dat ik die visie deel met Frédéric. Langs de andere kant, een herverkoop kan even goed zijn. Investeerder A heb ik een paar dagen geleden aan de tafel gehad. Zij wou zeker geen kosten hebben. Ze wou zekerheid. Dan is nieuwbouw inderdaad de beste investering voor haar. Een mooi E-peil. Over het algemeen heb je de eerste 10-15 jaar geen kosten, buiten normale vaste kosten zoals syndic en dergelijke. Langs de andere kant is er investeerders B. Dat zijn mensen die nooit nieuwbouw kopen als investering. Het moet eerder een ouder of minder jong pand zijn. Voor hen bestaat de markt uit de oude appartementjes van 40-50 jaar geleden. Op het eerste zicht is er een rendement van wel 3,5%-4%. Maar je moet er anders naar kijken. Je moet ook wel inzien dat die kosten er aankomen. Dan ga je ofwel mee in de kosten waardoor het rendement verdwijnt of verminderd, ofwel ga je iets anders doen. Het zijn twee aparte doelgroepen, twee aparte visies. Er kan op korte termijn meer rendement bekomen worden door oudere panden. Je moet dan wel effectief de kosten kunnen inschatten. Dat is zeer belangrijk. Het is niet altijd zo zwart op wit zoals ik hier nu zeg. Je moet zeer goed weten waar je mee bezig bent en rekening houden met de geplande kosten en dergelijke. Maar ik geloof persoonlijk in de markt van de herverkoop. Absoluut.

F: Er is ook iets dat erbij komt kijken. De regering heeft nu de toepassing of het nieuwe rekenmodel ingevoerd voor woningen en appartement die slecht energetisch score. Uiteraard één van de parameters van investeren in vastgoed is de huur die kan geïndexeerd worden. Wat heeft de regering beslist door de hoge energieprijzen? De slechtst scorende panden op vlak van energie kunnen niet geïndexeerd worden en zullen aan hetzelfde tarief blijven zoals de jaren voordien. Nu kan dit wel weer, maar met een correctiefactor. Voor mij is het wel belangrijk dat de panden die je aankoopt voldoen aan alle energetische normen. Hierdoor wordt er altijd meegegaan met de indexaties en dergelijke. Voor bestaand vastgoed die heel slecht scoort kan je daar nog altijd aan voldoen, maar dan moet je een renovatiekost gaan voorzien. Er zijn sowieso voor beiden oplossingen mogelijk. Het grote verschil is, ga je investeren in nieuwbouw, dan zit je met de btw en dergelijke bij de aankoop. Plus als het gebouw er nog niet staat, dat je even moet wachten om weer rendement te gaan halen. Bij bestaand vastgoed kan je altijd energetisch renoveren, waardoor je opnieuw aan alle voorwaarden voldoet. Dus beiden zijn voor mij even interessant. Alles hangt af van je eigen investeerders profiel. Of je gaat specifiek voor nieuwbouw dat nog even gaat duren of voor bestaand vastgoed dat je eerst zal renoveren. Beiden zijn interessant, maar je moet natuurlijk voor jezelf de keuze gaan maken. Wat is uw belang? Wat vind jij interessant? Waar wil jij specifiek in gaan beleggen.

N: Ik heb ook gelezen dat vanaf 1 september 2022 er een mogelijkheid bestaat om via mijn verbouwpremie.be renteloos te gaan investeren via de renteloze lening. Als ik het goed voor heb moet de renovatie 50% energie verbeterend zijn. Dat kunnen de ramen zijn, de verwarming, de ketel en dergelijke zaken en dat maakt het ook wel interessant als je wil investeren. Als ik het goed voor heb is dit enkel privé en telt dit niet voor de vennootschap. Dus vanaf een tweede investering kan het op deze manier.

F: En tot € 60.000.

N: Ja, dus dat maakt het toch wel interessant.

Vinden jullie het positief dat ze dit hebben ingelast en dat je vanaf een EPC label D niet volledig kan indexeren?

N: Dit hebben ze vorig jaar vastgelegd met de energiecrisis. Dat gaat de huisjesmelkerij wel aanzetten om daar toch iets mee te doen, om juist te labelen en een goed binnenklimaat te creëren in de verhuurder woningen of appartementen. Het verhaal van het EPC is ontstaan 15-20 jaar terug, als ze nu nog niet bezig zijn met de energie, dan weet ik het niet goed. Ik vind het maar meer dan normaal eerlijk gezegd.

F: Ik denk dat het een heel positief effect is. Als je kijkt naar het woonpatrimonium van België, dan zijn wij ongelofelijk oud als je dat met een ander land vergelijkt. Op ethisch vlak scoren wij voor onze totaal woningbestand niet goed. Ik denk dat het opnieuw een heel positief effect is dat mensen nu gaan investeren in de woning om het energetisch beter te maken. Investeren wil ook zeggen dat er daar een rendement aan vasthangt om het appartement energetisch beter te gaan maken. Het gaat ook een return kennen op 10-20-25 jaar. Vroeger waren er mensen die het zich niet aantrokken omdat het toch maar was om te verhuren. Nu zie je dat er heel veel direct rendement uit komt. Ik vind het een fantastische evolutie, zeker met de nieuwe klimaatdoelstellingen die we moeten halen. Hierdoor activeren ze de bevolking om minder energie door de daken te jagen. Als je daardoor niet meer kunt indexeren dan zijn meer mensen geneigd om te renoveren of investeren. Ik denk dat het onomkeerbaar is. Ik kan dat enkel maar positief toejuichen.

Wat zouden jullie doen als investeerder om een pand energiezuinig te maken?

F: In mijn privé zijn we ook bezig met verbouwingen. We gaan alles op warmtepomp verwarmen. Het is nog net iets te duur om energie op batterijen op te slaan. Maar vloerverwarming op lage energie, zonnepanelen… Wij zetten daar heel hard op in. Uiteraard zit je in een appartementsgebouw, dan heb je daar meer problemen mee. Je ziet het verschil tussen mensen die een appartement gekocht hebben voor eigen bewoning en mensen die het gekocht hebben als belegging. Mensen die het voor eigen bewoning gekocht hebben zullen ook investeren in zonnepanelen. Maar ik denk als de term TCR (Total Cost of Rent) erdoor komt, dat ook de investeerders gaan geneigd zijn om te gaan werken met zonnepanelen en duurzame energie. Wat belangrijk is. Als je kijkt naar de nieuwe wetgeving omtrent verkavelen. Dan is er ook geen aansluiting meer mogelijk van het gasnet. Dus je ziet effectief dat we meer en meer verwijderd gaan zijn van het gebruik van fossiele brandstoffen. Dus ik ben ongelooflijke fan om met laag energetische woningen te gaan werken, heel geïsoleerde woningen… Van gas gaan we in de toekomst voorbij zijn, stookolie sowieso. Ik denk dat we volledig op het elektriciteitsnetwerk gaan zitten en zelf energie gaan opwekken. Ik loop misschien een beetje voor. Maar als ik nu nog een belegging doe in vastgoed, dan gaat het één zijn waar mijn E-peil ongelofelijk laag is. Ik heb een drie tal jaar geleden een woning gekocht met E-peil 15 en 200 m² bewoonbare oppervlakte. Mijn huurder heeft nu een energiefactuur van € 30 per maand. Die huurder is ongelooflijk blij en ik ben ook blij met de indexaties. De huurprijs gaat in januari ongelofelijk naar boven. Terwijl dit niet zo is bij panden die slecht scoren.

N: Ik heb persoonlijke mooie verandering gezien de laatste 6 – 9 maand betreffende de mede-eigendom van appartementen. Dat zijn bijvoorbeeld appartementen die enkel verwarmd worden met elektriciteit. De vraag is groot geworden bij de Algemene Vergadering om zonnepanelen te plaatsen. Meestal zijn er nog garages achteraan en die mogelijkheden worden dan bekeken. Het gaat niet zo vlug. Maar ik merk wel dat vele mede-eigendommen ervoor open staan en vanaf volgend jaar de investering maken. Als mede-eigendom zelf kan je zelf instaan voor de volledige investering en kan je als eigenaar of huurder bijvoorbeeld zonnepanelen aankopen. Dat is een zeer interessant gegeven, want het is niet evident om dit te doen. Maar ik zie er wel een positieve beweging. Ik ken verschillende blokken die sowieso volgend jaar verschillende zonnepanelen zullen hebben en het is inderdaad een mooie opportuniteit om dit te doen.

F: Er is heel veel stress rond het voorzien van laadpalen binnen een mede-eigendom. Maar ik denk dat het belangrijk is om die laadpalen snel te installeren, omdat die ook geld kunnen opbrengen. Mensen staan daar niet bij stil, maar het brengt ook geld op als je dat in de mede-eigendom steekt.

N: Misschien is het ook wel mogelijk voor die appartementsblokken om met de mede-eigendom thuisbatterijen aan te kopen. Dus alles samengevat zijn de energiekosten geen valkuil. Als je alles op voorhand goed berekend en plant met een professional dat is er zeker een opportuniteit van de energiecrisis voor investeerders. Want ook met renovatiekosten is een mooi rendement haalbaar.

De sprekers

Nik Vercaigne – Zaakvoerder van Domicill Vastgoed

Domicill Vastgoed is een ander vastgoedkantoor. We zijn vooral gericht op herverkoop en nieuwbouwprojecten en willen ook de slimme investeerder extra helpen met het doel om nog beter aan te kopen, om slimmer te gaan investeren en om eventueel ook een patrimonium te laten opbouwen. Via een persoonlijk intakegesprek gaan we het profiel van de investeerder in kaart brengen, kijken wat de persoon wenst te bereiken en op basis daarvan een plan opstellen. 

Frédéric Vandenhende – CEO van Investr

Investr is een vastgoedplatform dat ik opgericht heb 2015 en die zich specifiek richt op mensen die willen beleggen vastgoed. De reden waarom ik dit eigenlijk gebouwd heb is omdat ik zag dat heel veel mensen interesse hebben om te investeren in vastgoed, maar te weinig weten: wat moet je nu net doen, hoeveel eigen middelen moet je erin steken… Investr gaat in een heel snelle tijd financiële analyses en investeringsrapporten maken voor iemand die wil investeren in vastgoed. Investr legt ook sneller de connectie met de makelaar om investeerders beter te begeleiden. Daarnaast hebben we ook een rekentool die we gemaakt hebben, die ook op de website staat van Domicill Vastgoed, die er eigenlijk voor zorgt dat de makelaar beter advies kan geven aan de investeerder en hen beter kan begeleiden naar de ideale belegging op dit moment.

Heb je interesse om te investeren in vastgoed?

Vraag nu jouw intakegesprek aan of contacteer Nik: 0472 38 97 46, nik@domicill.com.