Wat is het hefboomeffect?
“Financial leverage” of “het hefboomeffect” is hét middel om rijk(er) te worden door te lenen. Efficiënt gebruik maken van geleend kapitaal, dat is waar het hefboomeffect om draait. Hiervoor is geen extra risico nodig, het gaat enkel om het toepassen van een andere denkwijze bij het beleggen van je kapitaal.
Pas op “geld lenen kost ook geld”.
Het klopt, in eerste instantie druist deze denkwijze in tegen alles wat ons aangeleerd is. Onze opvoeding en ons gezond verstand zeggen ons enkel die dingen te kopen die we kunnen betalen. Lenen is een noodzakelijk kwaad waar we enkel beroep op doen wanneer het niet anders kan, zoals bij de aankoop van een woning of een wagen.
Maar wat als je het lenen van geld ook kan aanwenden om je rendement te verhogen? Rekening houdend met de kosten dat het lenen met zich meebrengt. Het zit zo: de bank krijgt zelf nog nauwelijks iets als ze haar kapitaal parkeert, dus waarom zou ze kapitaal niet goedkoop beschikbaar maken voor particulieren? De daaruit volgende lage rentevoeten stellen mensen in staat te lenen zonder hoge interesten te moeten betalen. En deze situatie creëert aantrekkelijke opportuniteiten.
Zo kan geleend kapitaal aan een gunstige rentevoet zorgen voor een veel hoger rendement van je eigen kapitaal en dus je vermogen doen aangroeien. Hoezo? Dat leggen we je even uit.
Het klopt dat je interest zal moeten betalen voor je geleende geld. Echter, indien deze interesten lager liggen dan het rendement uit je investering, kan je spreken over een positieve hefboom. Zo verdien je aan geleend geld. We illustreren dit met een eenvoudig voorbeeld
Als je € 100.000 investeert en je krijgt er € 200.000 voor terug, dan is dat een mooi rendement. Stel je nu eens voor dat je nog steeds € 100.000 investeert maar er slechts € 20.000 zelf in stopt en € 80.000 leent en dat je uiteindelijk dezelfde € 200.000 ervoor terugkrijgt. Dat betekent wel dat je € 20.000 eigen investering het vijfvoudige heeft opgebracht, terwijl in het eerste voorbeeld we slechts van een verdubbeling konden spreken.
Dit is een schoolvoorbeeld van het hefboomeffect dat ontstaat indien je leent. Door je eigen middelen tot een minimum te beperken en heel goedkoop vreemde middelen (een lening) aan te wenden, maximaliseer je je rendement.
Niet één, maar twee hefboomeffecten?
Op een dag heb je je eigen woning en ook wat spaarcenten aan de kant. Je blijft verder sparen en het is dan ook verstandig om te diversifiëren in je portefeuille. Vastgoed geeft je bijkomende zekerheid door het maandelijks huurinkomen en de meerwaarde op het einde van de rit bij wederverkoop. Werk je met vreemd kapitaal? Dan treden deze 2 hefbomen in werking.
Hefboom 1: het huurrendement van uw vastgoed
Een eerste hefboom heb je op je huurrendement. Stel dat je € 200.000 ter beschikking hebt. Je kunt er 2 appartementen van € 100.000 (inclusief kosten) mee aankopen. Maar, je koopt deze 2 panden met slechts € 50.000 eigen middelen en leent met een krediet € 150.000 aan 2 %.
Je maandelijkse huur bedraagt € 1.000, dus je jaarlijkse inkomsten bedragen € 12.000 (6 % huurrendement). Je jaarlijkse intrestkost bedraagt € 3.000 (€ 150.000 x 2 %). De inkomsten komen hierdoor op € 9.000 (€ 12.000 jaarlijkse inkomsten – € 3.000 interestkosten). Dit levert een rendement op op je eigen vermogen van 18 % (€ 9.000 inkomsten / € 50.000 eigen inbreng).
Mocht je alles met eigen middelen betaald hebben, dan zou je nog steeds op een mooie, weliswaar een stuk lagere 6% gekomen zijn (€ 12.000 inkomsten / € 200.000 eigen inbreng).
Hefboom 2: de meerwaarde van uw vastgoed
Een soortgelijke tweede hefboom heb je op de meerwaarde bij wederverkoop. Ook daar kan je dankzij vreemd kapitaal een rendement behalen dat je vervolgens helemaal aan je eigen vermogen kan toevoegen.
Stel dat je de 2 appartementen verkoopt. We hanteren een bescheiden 2,5 %/jaar meerwaarde in onze prognoses. Na één jaar zouden dan dezelfde panden € 205.000 waard zijn.
Een lening verandert natuurlijk niets aan deze stijging in waarde. Het enige verschil is dat je die volle € 5.000 verdiend zult hebben op een kleinere inleg. En dat komt natuurlijk je rendement op eigen vermogen ten goede. Zo kom je immers tot een rendement van 10 % (€ 5.000 rendement / € 50.000 eigen inbreng).
Indien je deze aankoop niet financiert met een lening, is dit 2,5 % (€ 5.000 rendement / € 200.000 eigen inbreng).
De hefbomen gecombineerd
Als je beide hefbomen optelt, kom je bijgevolg tot grote verschillen op het totaalrendement. Als je niet leent voor je investering, behaal je 8,5 % (6 % huurrendement + 2,5 % meerwaarde). Als je daarentegen driekwart leent, kom je tot een totaal rendement van 28 % (18 % huurrendement + 10% meerwaarde).
Wat na 10 jaar?
Stel dat je na 10 jaar afgerond € 56.000 meer voor je investering kunt krijgen dan de initiële aankoopprijs (berekend aan 2,5% meerwaarde per jaar), dan zal dit op € 200.000 eigen inleg een extra rendement van 28 % opleveren (€ 56.000 meerwaarde / € 200.000 eigen inbreng).
Dit wordt echter een rendement van 112 % als je slechts € 50.000 eigen middelen hebt ingelegd en de rest gefinancierd hebt met een krediet (€ 56.000 meerwaarde / € 50.000 eigen inbreng).
Pure mathematica!
Zoals je ziet krijg je door het juiste gebruik van de huidige lage rentevoeten, zeer aantrekkelijke rendementen. Bovendien zullen wij nooit op deze manier de rendementen voorstellen. We maken de berekening op basis van de eigenlijke aankoopsom inclusief alle kosten. Deze hefboom wordt dus niet als basis gebruikt, het kan je enkel nog meer rendement opleveren!
Het belangrijkste wat nodig is om het hefboomeffect toe te kunnen passen zijn de lage rentevoeten die nog steeds gehanteerd worden bij een lening. Het ziet er vooralsnog niet naar uit dat die heel snel zullen stijgen naar de vroegere percentages. Indien je op zoek bent naar een investering, maak er dan gretig gebruik van terwijl het nog kan. Naast het investeren van geleend geld, is het noodzakelijk vastgoed aan te kopen dat zijn waarde niet verliest.
Conclusie?
Door het hefboomeffect toe te passen en goedkoop geld te lenen, kun je je opbrengst tot veel hogere rendementen “boosten”. De bank is in deze een welgekomen bondgenoot om meer te halen uit je spaargeld!
Heb je interesse om te investeren in vastgoed?
Vraag nu jouw intakegesprek aan of contacteer Nik: 0472 38 97 46, nik@domicill.com. Hij zal je adviseren over hoe je het hefboomeffect het best toepast op jouw investeringen.
