Nieuws

Afbraak en heropbouw privéwoning in 2021 aan 6%

woensdag 25/11/2020

Vanaf 1 januari 2021 geldt voor de afbraak en heropbouw van een privéwoning tijdelijk een btw-tarief van 6% in heel België. Naast steun aan de bouwsector speelt ook duurzaamheid een rol. De bedoeling is verouderde woningen te vervangen door energiezuinige. We lichten de 6%-regeling graag toe aan de hand van 6 vragen. 

Het 6% btw-tarief gold al voor de afbraak en wederopbouw van woningen in 32 centrumsteden. Deze nieuwe regeling voor heel het land heeft haar eigen voorwaarden en zal naast de huidige regeling voor de centrumsteden bestaan. Voor particuliere bouwheren in de 32 centrumsteden, geldt de nieuwe regeling echter niet! Zij kunnen enkel de reeds bestaande regeling afbraak en wederopbouw toepassen. Op de renovatie van woningen ouder dan 10 jaar was ook al langer een tarief van 6% btw van toepassing. Maar voortaan kan ook slopen en wederopbouwen tijdelijk aan hetzelfde tarief.

De nieuwe regeling werd opgenomen in de ontwerp programmawet Begrotingsopmaak 2021. Onderstaande is dan ook onder voorbehoud van eventuele wijzigingen in de definitieve wetgeving.

1. Wat houdt de regeling precies in?

De afbraak en de heropbouw van een privéwoning kan gebeuren aan het verlaagde btw-tarief van 6%. Normaal is het standaard btw-tarief van 21% van toepassing op nieuwbouw en dat ongeacht waar de privéwoning gelegen is in België.

Het gebouw dat wordt afgebroken hoeft geen privéwoning te zijn, het nieuwe gebouw wel. Het dus perfect mogelijk om een oude schuur af te breken en vervolgens een privéwoning te bouwen aan het verlaagde tarief.

In de Memorie van Toelichting wordt verduidelijkt dat de nieuwe regeling ook geldt voor de renovaties die niet onder het verlaagd tarief van renovaties kunnen vallen omdat ze vernieuwbouw uitmaken (omdat de verbouwingen niet langer steunen op de oude dragende muren en meer algemeen op de wezenlijke elementen van de bestaande structuur)

2. Wie kan gebruikmaken van de 6%-regeling?

Zowel aannemers die de afbraak en heropbouw factureren aan natuurlijke personen als bouwpromotoren die heropgerichte gebouwen verkopen aan natuurlijke personen kunnen van de regeling gebruikmaken. De bouwpromotoren kunnen deze regeling bovendien eveneens toepassing in de 32 centrumsteden (wat niet het geval is voor particuliere bouwheren).

Dat is opmerkelijk. Want voor het eerst kan een nieuwe woning dus verkocht worden aan het btw-tarief van 6%. Dat was voorheen onder geen enkele regeling mogelijk. Ook in de bestaande regeling in de 32 centrumsteden is het niet mogelijk om een privéwoning na afbraak en heropbouw te verkopen aan het tarief van 6%.

Extra voordeel!

Deze nieuwigheid heeft mogelijks een belangrijke impact op de verkoop van het zogenaamde bijhorend terrein.

Twee verkopers

In praktijk werken bouwpromotoren bij de verkoop van een nieuwbouwwoning vaak met een aparte grondvennootschap die de grond verkoopt en een bouwfirma die het gebouw verkoopt. Zo kan de grond verkocht worden met registratierechten (10%) in plaats van btw (21%). Voor de particuliere koper levert dat een mooie besparing op.

Eén verkoper

Wanneer het bijhorend terrein echter samen met de nieuwe woning wordt verkocht door dezelfde verkoper, volgt de verkoop van het bijhorend terrein het btw-tarief van de verkoop van de woning. Dat leidde tot 21% btw op de grond. Maar, onder de nieuwe regeling wordt die link net een belangrijk voordeel. De verkoop van de grond kan dan immers ook onderworpen zijn aan het verlaagde btw-tarief van 6%, wat voor de particuliere koper voordeliger is dan registratierechten aan 10% of 7%.

3. Om welke woningen gaat het?

  • Het moet gaan om een woning die uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt wordt als de enige, eigen woning van de bouwheer/koper. Er wordt geen rekening gehouden met een woning waarvan men na een erfenis (mede-)eigenaar of vruchtgebruiker is.
  • De bewoonbare oppervlakte mag niet meer bedragen dan 200m². Deze grens geldt zowel voor huizen als appartementen.
  • Aan al deze voorwaarden moet ten minste 5 jaar na de eerste ingebruikneming van de woning voldaan zijn.
  • Er moet een verklaring worden ingediend, vergezeld van een aantal documenten, bij het bevoegde btw-kantoor waarin bevestigd wordt dat aan alle voorwaarden voldaan is. De verklaring moet voorafgaand aan de werken worden ingediend en moet bovendien ook worden overgemaakt aan de aannemer/bouwpromotor.

4. Hoelang geldt de tijdelijke btw-verlaging?

De nieuwe regeling is van toepassing op de handelingen waarvoor de btw opeisbaar wordt tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Voor projecten die al gestart zijn voor 1 januari 2021, kan het verlaagde btw-tarief ook toegepast worden op handelingen gefactureerd worden na 1 januari 2021. In dat geval moet de verklaring worden opgemaakt en ingediend voor 31 maart 2021.

Voor projecten waarvan de omgevingsvergunning ingediend wordt na 1 juli 2022, kan slechts 25% van het totale bedrag worden onderworpen aan het verlaagde tarief. Zo wil men vermijden dat er voor deze projecten nog disproportioneel veel voorschotten worden gefactureerd in 2022 om te genieten van het verlaagde tarief. Wanneer men echter kan aantonen dat het vóór eind 2022 gefactureerde bedrag overeenstemt met werkelijk verrichte handelingen van afbraak en heropbouw, kan het verlaagde tarief wel nog worden aanvaard.

5. Geldt de regeling als de nieuwe woning verhuurd wordt?

Nee, de nieuwe regeling geldt enkel wanneer de bouwheer/koper zonder uitstel zijn domicilie vestigt in de nieuwe woning. Het gaat dus niet om woningen die verhuurd worden.

Belangrijke uitzondering hierop is de sociale verhuur. De afbraak en heropbouw van woningen die bestemd zijn om te worden verhuurd in het kader van het sociaal beleid kan aan het tarief van 6%. Dat betekent dat de bouwheer voor een periode van ten minste 15 jaar, de woning verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor of zélf de woning verhuurt op basis van een aan hem toegekend beheersmandaat. Deze maatregel kan wel worden toegepast in de 32 centrumsteden en zal daar naast de reeds bestaande regeling afbraak heropbouw bestaan.

6. Voor welke werken geldt het verlaagde tarief niet?

Het verlaagde btw-tarief kan enkel worden toegepast op de werken die betrekking hebben op de eigenlijke woning. Zo zijn het plaatsen van een serre, een tuinhuis, de aanleg van een tuin, een zwembad of een omheining altijd onderworpen aan het standaardtarief van 21%.

Even wachten kan behoorlijk lonen

Het verlaagde btw-tarief voor de afbraak en heropbouw van een privéwoning is een welgekomen stimulans voor de bouwsector. Op dit moment is het echter nog wachten op een aantal verduidelijkingen van de wetgever en op de effectieve inwerkingtreding van deze nieuwe regel op 1 januari 2021. Aangezien aan deze regeling een aantal voorwaarden verbonden zijn, raden we u aan voor u met het slopen begint goed te checken of het verlaagde tarief toegepast kan worden …

Hebt u hier nog vragen over? Onze btw-specialisten helpen u met plezier verder.

Bron: moore.be